Die finanzierende Bank hatte eine Rückführung von 900.000 Euro gefordert, andernfalls mit Kündigung der Darlehensverträge zum 30. Juni 2011 gedroht, wodurch neben dem Risiko des Wertverlustes durch Zerschlagung sowie erheblicher Folgekosten auch eine Vorfälligkeitsentschädigung für ein bestehendes weiteres Darlehen in Höhe von rund 250.000 Euro angefallen wären.

In Verhandlungen mit der finanzierenden Bank konnte die Sondertilgung um 200.000 Euro gemindert und eine Haftungsreduzierung der Gesellschafter um 13 Prozent von zuvor 29 Prozent – also auf 16 Prozent – erreicht werden.

Neben geleisteten Gesellschaftereinlagen erfolgten ebenso auch Gesellschafterdarlehen in Höhe von insgesamt 112.000 Euro, die jährlich mit 4 Prozent verzinst werden. Somit ist der Fortbestand der Gesellschaft langfristig gesichert und sie erwirtschaftet jährlich Überschüsse zur Rückzahlung der Gesellschafterdarlehen.

Weiterhin behalten die Gesellschafter die Möglichkeit, zu gegebener Zeit eine geordnete Veräußerung durchzuführen und auf diesem Weg ein erheblich besseres Ergebnis zu erzielen, als bei der zum jetzigen Zeitpunkt gedrohten Zwangsvollstreckung durch die finanzierende Bank.

Das Sanierungskonzept konnte nunmehr zum 31. März 2011 umgesetzt werden.

Das Konzept beinhaltet die Rückführung der Darlehen bei der Landesbank Berlin (LBB) in dem Maße, dass das verbleibende Fremdkapital aus den Bewirtschaftungsüberschüssen bedient werden kann. Im Gegenzug werden alle Gesellschafter, die ihren Sanierungsbeitrag vollständig erbringen, aus der persönlichen Haftung gegenüber der LBB entlassen.

Mit der Investitionsbank Berlin (IBB) wurde eine Vereinbarung über die künftige Bedienung des Aufwendungsdarlehens getroffen, wonach das Darlehen ab Fälligkeit ausschließlich aus den Bewirtschaftungsüberschüssen zu bedienen ist.

Diejenigen Gesellschafter, welche den auf ihre quotale Beteiligung entfallenden Sanierungsbeitrag nicht erbracht haben, sind dem Konzept „Sanieren oder Ausscheiden“ entsprechend mit Umsetzung des Sanierungskonzeptes aus der GEWOBAG IF 3 GbR ausgeschieden.

Dadurch entsteht ein Anspruch der Gesellschaft gegen die ausgeschiedenen Gesellschafter auf Zahlung des jeweiligen negativen Auseinandersetzungsguthabens gem. § 739 BGB. Die Gestrim DFMG wurde von der Gesellschaft beauftragt, die Ansprüche der Fondsgesellschaft gegenüber den ausgeschiedenen Gesellschaftern auf Zahlung des jeweiligen Betrages außergerichtlich und gegebenenfalls gerichtlich geltend zu machen.

Sofern Ihrerseits Interesse an detaillierten Informationen zur wirtschaftlichen Sanierung dieser und weiterer Fondsgesellschaften besteht, steht Ihnen die zuständige Fondsmanagerin, Frau Sandra Kirchner (Tel.: 030 / 89 04 69 – 203), gern als Ansprechpartnerin zur Verfügung.

Nach Auslauf der Festzinsbindung hätte die Fondsgesellschaft die durch das ursprüngliche Finanzierungsinstitut geforderten überhöhten Zins- und Tilgungsbeträge nicht erwirtschaften können, so dass dann jährliche Unterdeckungen durch die Gesellschafter auszugleichen gewesen wären oder die Liquidation der Gesellschaft angestanden hätte.

Die ML Real konnte durch eine Umfinanzierung zu einer anderen deutschen Großbank erreichen, dass durch wesentlich günstigere Finanzierungskonditionen mit einem Zinssatz von 4,6 Prozent p.a. auf 10 Jahre Zinskosten in Höhe von insgesamt mehr als 150.000 Euro eingespart werden können. Die Darlehenssumme beträgt 1,96 Mio. Euro.

Um diesem Szenario frühzeitig entgegenzuwirken, haben die Gesellschafter bereits in 2007 den ersten Versuch unternommen, ihre Gesellschaft wirtschaftlich zu sanieren. Da die hierfür erforderlichen Sanierungsbeiträge nicht vollständig zum Umsetzungsstichtag zur Verfügung standen, musste das Konzept in 2008 für gescheitert erklärt werden.

Knapp zwei Jahre später und die drohende Inanspruchnahme durch die finanzierenden Banken vor Augen (rund 258 Prozent des Eigenkapitals), haben die Gesellschafter in 2010 erneut ein Sanierungskonzept beschlossen, welches nunmehr am 29. April 2011 umgesetzt wurde. Unter Anwendung der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 19. Oktober 2009 (II ZR 240/08) “Sanieren oder Ausscheiden” sind die Gesellschafter, welche den auf ihre quotale Beteiligung entfallenden Sanierungsbeitrag nicht geleistet haben, aus der Gesellschaft ausgeschieden. Durch das Ausscheiden wird ein Anspruch der Gesellschaft gegen die ausgeschiedenen Gesellschafter auf Zahlung des jeweiligen negativen Auseinandersetzungsguthabens begründet.

Die in der Gesellschaft verbliebenen Gesellschafter haben gegen Zahlung des Sanierungsbeitrages von 90 Prozent des Eigenkapitals eine Entlassung aus der persönlichen Haftung von den Erstranggläubigern erhalten. Mit der Investitionsbank Berlin (IBB) wurde eine sogenannte Stundungsvereinbarung abgeschlossen.

Nach Umsetzung der Sanierung liegt das Hauptaugenmerk des Fondsmanagements auf der Durchsetzung der Fehlbetragsforderungen bei den ausgeschiedenen Gesellschaftern sowie auf dem Controlling der Ertrags- und Aufwandspositionen.

Sofern Ihrerseits Interesse an detaillierten Informationen zur wirtschaftlichen Sanierung dieser und weiterer Fondsgesellschaften besteht, steht Ihnen die zuständige Fondsmanagerin, Frau Vivian Elger (Tel.: 030/89 04 69 – 227), gern als Ansprechpartnerin zur Verfügung.

Nach Auslauf der Zuschüsse geriet die Gesellschaft in wirtschaftliche Schwierigkeiten, da die Mieten marktbedingt nicht wie geplant erhöht werden konnten. Nach 2,5 Jahren ist es einer Tochtergesellschaft der ML Real Management GmbH als Geschäftsführer für die Tiergarten Residenz-KG Rauchstraße Karree Verwaltungs-GmbH & Co. zum 31. März 2011 gelungen, die Fondsgesellschaft erfolgreich zu sanieren.

Unter Einschaltung eines Sanierungsberaters, der RöverBrönner KG, konnten Gesellschafter zu Rückzahlungen von Ausschüttungen in Höhe von 695.000 Euro (46 Prozent der Gesamtausschüttung) bewegt werden. Nach Sondertilgung von 375.000 Euro wurde ein Restkapital von insgesamt 4,2 Mio. Euro von drei verschiedenen Banken auf die IBB und für mindestens 10 Jahre umgeschuldet. Für die Förderdarlehen konnten Stundungsvereinbarungen verhandelt werden, die eine Bedienung ausschließlich aus Liquiditätsüberschüssen regelt.

Dadurch konnte eine Zerschlagung der Gesellschaft verhindert werden und die Gesellschafter vor der Versteuerung ihrer negativen Kapitalkonten von insgesamt rund 5,5 Mio. Euro bewahrt werden. Da nach dem Urteil vom 19. Oktober 2009 („Sanieren oder Ausscheiden“) saniert wurde, erfolgt nun die Geltendmachung der Forderungen gegen die Gesellschafter, die sich nicht an der Sanierung beteiligt haben und somit aus der Gesellschaft ausgeschlossen wurden.

Aktuelles Urteil zur quotalen Haftung von Gesellschaftern geschlossener Immobilienfonds

Der für das Gesellschaftsrecht zuständige II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat am 9. Februar 2011 entschieden, dass bei der Vereinbarung einer quotalen Haftung der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen die Haftung der Gesellschafter nicht automatisch vermindern.

Das Gericht hatte in zwei Verfahren zu entscheiden. In beiden wurden die Fondsgesellschafter durch die den Fonds finanzierenden Banken persönlich auf Rückzahlung in Anspruch genommen. Laut den Darlehensverträgen sollten die Gesellschafter entsprechend ihrem Anteil am Gesellschaftsvermögen persönlich haften (quotale Haftung). Die Fonds gerieten in Zahlungsverzug. Daraufhin kündigten die Banken die Kredite und verwerteten die Fondsgrundstücke. Streitpunkt zwischen den Parteien war nun, ob und in welchem Umfang die Erlöse auf die persönliche Haftung der Gesellschafter anzurechnen sind.

Standpunkt des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main war, dass bei einer quotalen Haftung die Bank den Erlös aus der Verwertung des Grundstücks anteilig zu Gunsten der Gesellschafter berücksichtigen müsse. Das Kammergericht in Berlin kam in einem ähnlich gelagerten Fall zu dem Schluss, dass in den Verträgen keine anteilige Anrechnung der Erlöse vereinbart war und die Haftungssumme der einzelnen Gesellschafter unverändert blieb.

Der BGH hat mit dem aktuellen Urteil nun die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main aufgehoben und die Revision gegen das Urteil des Kammergerichts Berlin zurückgewiesen. Die Richter waren der Meinung, dass für die Entscheidung, ob die Erlöse aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens anteilig die Haftung jedes Gesellschafters mindern, die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen entscheidend sind. Da die quotale Haftung kein gesetzlich geregeltes Haftungskonzept ist, sind die Vertragsparteien in der Gestaltung frei.

In den beiden entschiedenen Fällen sahen die Verträge keine Anrechnung der Erlöse vor. Somit verminderten die Einnahmen aus der Grundstücksverwertung hier den Umfang der persönlichen Haftung der Gesellschafter nicht.