Aktuelles Urteil zur quotalen Haftung von Gesellschaftern geschlossener Immobilienfonds

Der für das Gesellschaftsrecht zuständige II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat am 9. Februar 2011 entschieden, dass bei der Vereinbarung einer quotalen Haftung der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Leistungen aus dem Gesellschaftsvermögen die Haftung der Gesellschafter nicht automatisch vermindern.

Das Gericht hatte in zwei Verfahren zu entscheiden. In beiden wurden die Fondsgesellschafter durch die den Fonds finanzierenden Banken persönlich auf Rückzahlung in Anspruch genommen. Laut den Darlehensverträgen sollten die Gesellschafter entsprechend ihrem Anteil am Gesellschaftsvermögen persönlich haften (quotale Haftung). Die Fonds gerieten in Zahlungsverzug. Daraufhin kündigten die Banken die Kredite und verwerteten die Fondsgrundstücke. Streitpunkt zwischen den Parteien war nun, ob und in welchem Umfang die Erlöse auf die persönliche Haftung der Gesellschafter anzurechnen sind.

Standpunkt des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main war, dass bei einer quotalen Haftung die Bank den Erlös aus der Verwertung des Grundstücks anteilig zu Gunsten der Gesellschafter berücksichtigen müsse. Das Kammergericht in Berlin kam in einem ähnlich gelagerten Fall zu dem Schluss, dass in den Verträgen keine anteilige Anrechnung der Erlöse vereinbart war und die Haftungssumme der einzelnen Gesellschafter unverändert blieb.

Der BGH hat mit dem aktuellen Urteil nun die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main aufgehoben und die Revision gegen das Urteil des Kammergerichts Berlin zurückgewiesen. Die Richter waren der Meinung, dass für die Entscheidung, ob die Erlöse aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens anteilig die Haftung jedes Gesellschafters mindern, die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen entscheidend sind. Da die quotale Haftung kein gesetzlich geregeltes Haftungskonzept ist, sind die Vertragsparteien in der Gestaltung frei.

In den beiden entschiedenen Fällen sahen die Verträge keine Anrechnung der Erlöse vor. Somit verminderten die Einnahmen aus der Grundstücksverwertung hier den Umfang der persönlichen Haftung der Gesellschafter nicht.

Der BGH hat mit dem als „Sanieren oder Ausscheiden” bezeichneten Urteil vom 19. Oktober 2009 eine richtungsweisende Entscheidung für künftige Fondssanierungen getroffen. Diverse Fondssanierungen im Jahre 2010 haben gezeigt, dass das Urteil die Sanierung von in Schieflage geratenen Immobilienfonds vereinfacht, da den sanierungswilligen Gesellschaftern ein obergerichtlich abgesichertes „Druckmittel” gegen zahlungsunwillige Gesellschafter in die Hand gegeben worden ist. Das Urteil des BGH steht unter der Prämisse, dass Gesellschafter, die sich an der Fondssanierung nicht beteiligen, nicht die Früchte ernten dürfen, die andere gesät haben. Sie scheiden bei entsprechender vorheriger Beschlussfassung aus der Fondsgesellschaft aus, ohne von dem Ergebnis einer geglückten Sanierung zu profitieren. Der BGH ist also konsequent in seiner Haltung, dass die Gesellschafter nicht zu internen Nachschüssen verpflichtet werden können, aber er ermöglicht den Ausschluss der sanierungsunwilligen oder -unfähigen Gesellschafter.

Gesetzliche Folge des Ausscheidens ist gemäß § 739 BGB die Verpflichtung, den anteiligen Fehlbetrag an der Unterdeckung der Fondsgesellschaft auszugleichen (sog. negatives Auseinandersetzungsguthaben). Der Fehlbetrag wird durch eine Auseinandersetzungsbilanz ermittelt, die das positive und das negative Fondsvermögen gegenüberstellt. Im Gegenzug haben die ausgeschlossenen Gesellschafter den Anspruch, von jeder persönlichen Haftung für die Fondsverbindlichkeiten befreit zu werden. Dies muss die Fondsgeschäftsführung bei der Vorbereitung der Sanierung mit den beteiligten Finanzierungsgläubigern mitverhandeln.

1. Sachverhalt
Bei der Klägerin handelte es sich um einen geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer GmbH & Co. OHG. Die beklagten Gesellschafter hatten sich in unterschiedlicher Höhe an der Klägerin beteiligt.

Nachdem die Klägerin durch die Kürzung von Fördermitteln und die Nichtdurchsetzbarkeit kostendeckender Mieten in eine schwere finanzielle Schieflage geraten war, beschlossen die Gesellschafter auf einer Gesellschafterversammlung die Umsetzung eines Sanierungskonzeptes, welches die Herabsetzung des Nominalkapitals unter gleichzeitiger Erhöhung durch Neukapital vorsah. Die Übernahme des Neukapitals erfolge durch Kapitalerhöhungsvereinbarungen auf freiwilliger Basis. Ein Gesellschafter sollte ausscheiden, wenn er die seiner Beteiligung entsprechende Kapitalerhöhung nicht bis zum Jahresende übernommen hatte.

Keiner der Beklagten zeichnete die Kapitalerhöhung, und die Klägerin ermittelte auf den Stichtag die Auseinandersetzungsfehlbeträge. Mit ihrer Klage verfolgte die Klägerin den Ausgleich der Fehlbeträge gegen die Beklagten gemäß § 739 BGB.

2. Entscheidungsgründe des BGH
Der BGH befand – abweichend von den instanzgerichtlichen Urteilen – den Gesellschafterbeschluss für wirksam und die Beklagten grundsätzlich für verpflichtet, die Kapitalerhöhung zu leisten. Da sie die Kapitalerhöhung jedoch nicht geleistet hätten, seien sie aus der Klägerin ausgeschieden und zur Erstattung der Auseinandersetzungsfehlbeträge verpflichtet.

Zunächst hielt der BGH fest, dass die Gesellschafter die Teilnahme an der Kapitalerhöhung als freiwillige, nachträgliche Beitragsleistung ausgestaltet hätten. Anderenfalls hätten sie gegen dessen Rechtsprechung verstoßen, wonach kein Gesellschafter gegen seinen Willen gezwungen werden kann, im Gesellschaftsvertrag nicht vorgesehene Beiträge zu übernehmen.

Nach Auffassung des BGH war auch der den Gesellschaftsvertrag ändernde Beschluss in der Gesellschafterversammlung formell wirksam mit einer Mehrheit von Dreiviertel der abgegebenen Stimmen gefasst worden. Um gegenüber den einzelnen Gesellschaftern materielle Wirksamkeit zu entfalten, sei jedoch auf der zweiten Stufe deren Zustimmung erforderlich, weil es um den Entzug der GesellschafterstelIung durch zwangsweises Ausscheiden gehe.

Die Beklagten hatten ihre Zustimmung zu dem Beschluss zwar teilweise nicht erteilt, nach Ansicht des BGH wären diese hierzu jedoch aufgrund ihrer gesellschafterlichen Treuepflicht verpflichtet gewesen. Es sei treuepflichtwidrig, wenn diese an den Sanierungspflichten nicht teilnehmen, aber dennoch in der Gesellschaft verbleiben wollen. Wörtlich führte der BGH aus:

„Der Gesellschafter ist zwar im Allgemeinen nicht verpflichtet, einer solchen, seine Gesellschafterstellung aufhebenden Änderung des Gesellschaftsvertrages zuzustimmen. Der Senat geht jedoch in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass sich in besonders gelagerten Ausnahmefällen für jeden einzelnen Gesellschafter aus der gesellschafterlichen Treuepflicht etwas Abweichendes ergeben kann [...]. Eine Zustimmungspflicht kommt dann in Betracht, wenn sie mit Rücksicht auf das bestehende Gesellschaftsverhältnis oder auf die bestehenden Rechtsbeziehungen der Gesellschafter untereinander dringend erforderlich ist und die Änderung des Gesellschaftsvertrages dem Gesellschafter unter Berücksichtigung seiner eigenen Belange zumutbar Ist. Die Verpflichtung eines einzelnen Gesellschafters, einer notwendig gewordenen Änderung des Gesellschaftsvertrages zuzustimmen, kann daher nur angenommen werden, wenn dem schützenswerte Belange des einzelnen Gesellschafters nicht entgegenstehen [...].“

Gemessen an diesen Gesichtspunkten hielt der BGH die Beklagten zur Zustimmung verpflichtet, weil der Versuch, die Fondsgesellschaft unter Aufbringung neuen Kapitals zu sanieren, verglichen mit den Folgen der ansonsten unvermeidlichen Zerschlagung wirtschaftlich sinnvoll war. Die wirtschaftliche Situation der Fondsgesellschaft und die finanzielle Belastung der Gesellschafter sind die dem Urteil zugrundeliegenden Kriterien und maßgeblich für dessen Übertragbarkeit auf andere Fondssanierungen. Gegenüberzustellen sind die von dem Gesellschafter zu tragenden Belastungen bei a) einer Sanierung, bei b) einer Zerschlagung der Gesellschaft sowie bei c) einem Ausscheiden aus der Gesellschaft.

Im konkreten Fall stellte sich die wirtschaftliche Situation der Fondsgesellschaft derart dar, dass die Gesellschafter im Zerschlagungsfall ca. 133 Prozent bezogen auf das ursprüngliche Eigenkapital hatten zahlen müssen. Hingegen war eine Sanierung durch Beiträge in Höhe von ca. 60 Prozent möglich. Der im Falle des zwangsweisen Ausscheidens zu zahlende Auseinandersetzungsbetrag belief sich auf ca. 120 Prozent. Die Gesellschafter, die aufgrund ihrer Weigerung, die Kapitalerhöhung zu zeichnen, aus der Fondsgesellschaft ausschieden, standen somit wirtschaftlich besser als im Falle der sofortigen Zerschlagung der Gesellschaft. Allein aufgrund dieser Situation stünden nach Auffassung des BGH auch keine schützenswerten Belange der zahlungsunwilligen Gesellschafter entgegen.

Insgesamt wurden die Beklagten durch ihr Ausscheiden so gestellt, wie es ihrer persönlichen Finanzierungsentscheidung entsprach, da sie sich – zulässigerweise – gegen das mit der Sanierung verbundene finanzielle Risiko des Verlustes weiteren Kapitals entschieden hatten. Darin läge aber angesichts der finanziellen Situation der Fondsgesellschaft zugleich die Entscheidung gegen die Fortführung und damit angesichts der Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit der Gesellschaft zwangsläufig deren Auflösung. Die finanziellen Folgen der Auflösung müssen sie tragen, da es nicht gerechtfertigt sei, diese auf die fortführungs- und deshalb zahlungswilligen Mitgesellschafter abzuwälzen.

3. Zusammenfassung
Das Urteil des BGH vereinfacht künftige Fondssanierungen, indem sanierungsunwillige Gesellschafter aus dem Fonds ausgeschlossen und anschließend vom Fonds auf ihren anteiligen Fehlbetrag in Anspruch genommen werden können. Im Gegenzug sind die ausgeschlossenen Gesellschafter von ihrer persönlichen Haftung zu befreien. Voraussetzung für die Anwendbarkeit der BGH-Entscheidung ist die Sanierungsbedürftigkeit und die Sanierungsfähigkeit des Fonds. Ferner muss der persönliche Haftungsbetrag im Fall der Zerschlagung des Fonds über dem Fehlbetrag liegen, den der Gesellschafter im Fall seines Ausscheidens zu tragen hat. Dies ist aufgrund der üblicherweise bestehenden (zumeist quotalen) Haftung der Fall.

Die Rechtsfolgen des BGH-Urteils vom 19. Oktober 2009 – Az. II ZR 240/08 – erläutern Ihnen die Rechtsanwälte Paul Damerau und Haike Opitz der Berliner Kanzlei Damerau ausführlich in dem beiliegendem Dokument (pdf)

Haike Opitz, Rechtsanwältin der Kanzlei DAMERAU, Berlin, fasst für Sie die mündliche Verhandlung des Landgerichts Berlin in dem Rechtsstreit Land Berlin/ Bundesrepublik Deutschland vom 22. September 2009 und deren mögliche Auswirkung für Gesellschafter der vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen Immobilienfonds zusammen:

Am 22. September 2009 fand vor dem Landgericht Berlin (Aktenzeichen: 2 O 217/08) die mündliche Verhandlung in dem Rechtsstreit Land Berlin/Bundesrepublik Deutschland statt. Das Gericht hatte zu entscheiden, ob der Bund wegen des Wegfalls der Anschlussförderung aus der übernommenen Rückbürgschaft gegenüber dem Land Berlin zur Zahlung verpflichtet ist.

Nach vorläufiger Beratung in der Kammer sah das Gericht keinen Verstoß gegen die Bundesbürgschaftsrichtlinien. Zum Zeitpunkt der Ãœbernahme der Bürgschaft sei die Anschlussförderung quasi mitgedacht worden, so dass die Merkmale „gesicherte Dauerfinanzierung/ Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens“, wie sie die Richtlinien vorsehen, vorgelegen hätten. Auch sei die Versagung der Anschlussförderung nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen.

Allerdings ging das Gericht davon aus, dass der Wegfall der Anschlussförderung einen Wegfall der Geschäftsgrundlage darstelle.

Die Gewährung der Anschlussförderung sei Geschäftsgrundlage für die Ãœbernahme der Rückbürgschaft gewesen. Mit der Rückbürgschaft habe der Bund jedoch nur das allen Bauvorhaben innewohnende allgemeine Risiko, nicht jedoch das Risiko, dass die Anschlussförderung versagt werde, übernehmen wollen. Eine Entscheidung wird das Gericht am 13. Oktober 2009 verkünden. Es ist jedoch damit zu rechnen, dass der Rechtsstreit bis zum Bundesgerichtshof getragen werden wird.

In Parallelverfahren, die diverse Immobilienfonds wegen des Wegfalls der Anschlussförderung gegen das Land Berlin eingeleitet haben, haben sich die dortigen Kläger ebenfalls auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen. Bekanntlich hat das Kammergericht diese Klagen abgewiesen. Es bleibt abzuwarten, wie der Bundesgerichtshof über die bereits anhängige Nichtzulassungsbeschwerde entscheiden wird. Es liegt nahe, die Problematik des Wegfalls der Anschlussförderung sowohl in dem Rechtsstreit Land Berlin/Bundesrepublik Deutschland als auch in den Parallelverfahren Immobilienfonds/Land Berlin gleichermaßen als einen Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu beurteilen. Wenn der Bundesgerichtshof diese Rechtsauffassung teilt, bedeutet dies zunächst einen Sieg für die Bundesrepublik Deutschland und für die Fonds, die eine entsprechende Klage gegen das Land Berlin erhoben haben.

Zwar würde eine solche Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht automatisch Rechtswirkungen für die Fonds entfalten, die sich seinerzeit – insbesondere wegen des bestehenden Prozesskostenrisikos – gegen eine Klageerhebung entschieden haben. Daher wäre zu prüfen, ob ein Aktivprozess für diese Fondsgesellschaften noch möglich ist. Ist ein Aktivprozess wegen zwischenzeitlich eingetretener Verjährung nicht angezeigt, wäre zu überlegen, ob die Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht zumindest passiv, in Form von Einwänden im Falle der Inanspruchnahme, von diesen Fondsgesellschaften genutzt werden kann.

Denkbar wären insbesondere die Erklärung einer Aufrechnung – denn die Verjährung schließt die Aufrechnung nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte – oder der Einwand der Treuwidrigkeit. Sollten den betroffenen Fondsgesellschaften derartige oder weitere Einwände zustehen, könnten sich hierauf im Fall einer persönlichen Inanspruchnahme auch die betroffenen Gesellschafter berufen. Bis zur Vorlage einer Entscheidung durch den Bundesgerichtshof könnte die Entscheidung des Landgerichts Berlin den vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen Fondsgesellschaften Vorteile im Rahmen von Sanierungsverhandlungen bieten.

Zu dem Thema „Wegfall der Anschlussförderung“ verweisen wir auch auf den Beitrag in der Financial Times Deutschland vom 16. September 2009 Nr. 178/38 unter dem Aufmacher auf der Titelseite „Berliner Wohnmacht – Wie die Hauptstadt Tausende um ihr Vermögen brachte“, den Sie auf folgender Seite finden: www.ftd.de/Wohnungen.

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Haike Opitz, Rechtsanwältin der Kanzlei DAMERAU, Berlin, informiert über die gesetzliche Neuregelung im Hinblick auf Grundstücksgeschäfte von BGB-Gesellschaften

Tatsächlich hat dieses Urteil zu einer regionalen Rechtszersplitterung geführt. Grundbuchämter haben das vorgenannte Urteil entweder ignoriert oder Eintragungsanträge unter Verweis auf dieses Urteil mit Zwischenverfügungen belegt bzw. zurückgewiesen. Zum Teil haben Beschwerdegerichte versucht, rechtliche Brücken zu bauen, in dem sie z. B. die Abgabe eidesstattlicher Versicherungen der Handelnden im Hinblick auf die Gesellschafter der GbR oder bezüglich deren Vertretungsberechtigung forderten.

Nunmehr hat der Gesetzgeber reagiert. Mit Datum vom 18.06.2009 wurde beschlossen, dass bei Eigentumseintragungen einer BGB-Gesellschaft stets auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen sind. Damit wurde klargestellt, dass trotz des geänderten Verständnisses von der Rechtsnatur einer BGB-Gesellschaft und der hieraus folgenden Anerkennung ihrer Grundbuchfähigkeit an der bisherigen Eintragungspraxis festgehalten wird.

Sollte also bei einer Fondsgesellschaft in der Rechtsform der GbR aufgrund eines insolventen Grundbuch-Statthalters (Grundbuch- oder Gesellschaftstreuhänder) die Notwendigkeit einer Neuordnung bestehen, bleibt aus unserer Sicht nur eine praktikable Möglichkeit: Bei größeren Gesellschaften verbietet sich aufgrund des Verlustes der Handlungsfähigkeit eine Direkteintragung aller Gesellschafter. Erbfälle oder Nichterreichbarkeit von einzelnen Gesellschaftern ließen Änderungen im Grundbuch zu einer jahrelangen Hängepartie werden. Der zwingende Anfall von Grunderwerbsteuer hindert den Austausch des insolventen Treuhänders gegen einen Neuen. Die Installation eines Gesellschaftstreuhänders verbunden mit der Direkteintragung einer zur Vermeidung des Anfalls von Grunderwerbsteuer erforderlichen Anzahl von Gesellschaftern „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ ist daher das von uns empfohlene Mittel.

Zahlreiche Fondsgesellschaften haben bereits entsprechende Beschlüsse gefasst und so von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.

Der nachfolgende Artikel stellt keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes dar. Sollte in einer konkreten Angelegenheit Beratungsbedarf bestehen, empfehlen wir die Konsultation eines Rechtsanwaltes.

Entscheidung des BGH zur Haftung von mittelbar beteiligten Gesellschaftern

Haike Opitz, Rechtsanwältin der Kanzlei Damerau, Berlin, fasst für Sie das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 11.11.2008, Az. XI ZR 468/07 wie folgt zusammen:

Dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.11.2008 – Az. XI ZR 468/07 – lag ein Fall zugrunde, in welchem die Anleger dem geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht unmittelbar, sondern über einen sogenannten Gesellschaftstreuhänder beigetreten sind. Die Beitrittserklärungen haben die Kapitalanleger nicht selbst abgegeben, sondern die Gesellschaftstreuhänderin – eine zur Rechtsberatung nicht befugte Person – zur Abgabe der Erklärung bevollmächtigt. Nach dem Inhalt des Treuhandvertrages sollte die Treuhänderin ihre Gesellschaftsbeteiligung für die Treugeber im Außenverhältnis als einheitlichen Gesellschaftsanteil halten, im Innenverhältnis aber ausschließlich im Auftrag und für Rechnung der Treugeber handeln. Die Fondsgesellschaft nahm verschiedene Darlehen auf.

Weitere Informationen finden Sie hier… (pdf)