Die ML Real Management GmbH ist absehbaren wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Gesellschaft durch den Verfall der Berliner Büromieten frühzeitig durch ausreichende Vorsorge in ertragsstarken Jahren, erfolgreiche Um- und Anschlussfinanzierung und Vermietungserfolge nach dem Auslaufen von Mietverträgen begegnet. Damit wurde das Erreichen des Jahres 2015 frühzeitig sichergestellt.

Das hat die Initiatoren des Fonds dazu bewogen, die Anteile der Gesellschafter bereits im Jahr 2012 zu 143 Prozent des Nominalbetrages zu erwerben. Der tatsächliche Wert der Beteiligungen liegt bei rund 30 Prozent des Nominalbetrages.

Wenn man die Anzahl der Fonds betrachtet, investierten im Jahr 2010 69,8 Prozent in Deutschland. 2011 waren es bereits 72,6 Prozent. Die von Scope befragten Emissionshäuser nennen Deutschland mit über 50 Prozent weiterhin als Spitzenreiter, gefolgt von den Niederlanden, Österreich und den USA. Die größten Verluste im Vergleich zur Vorjahresumfrage muss Großbritannien hinnehmen.

Bei den Fonds-Vermittlern liegt der Fokus sogar noch stärker auf Deutschland. Fast 90 Prozent sind der Meinung, dass Fonds mit inländischen Objekten auch in diesem Jahr die besten Vertriebschancen haben. Bei den Auslandsfonds räumen Sie den Niederlanden, Großbritannien, den USA und Frankreich die besten Chancen ein. Dies entspricht der Reihenfolge des Vorjahres. Die Nennung der Auslandsmärkte ist aber signifikant zurückgegangen somit auch der Anteil der Vermittler, die Auslandsfonds vertreiben wollen.

Gemeinsam mit der Hausverwaltung, der DIM Deutsche Immobilien Management GmbH, hat die ML Real Management nun bei dem Objekt in der Stößerstraße in Konradshöhe mit 12 Wohnungen Ende 2011 eine energetische Sanierung abgeschlossen.

Es erfolgte der Austausch von Fenstern, die Anbringung einer Wärmedämmfassade, ein vollständiger Neuanstrich sowie eine Teilerneuerung von Außenanlagen im Wert von insgesamt 200.000 Euro.

Das Objekt vor der Sanierung

Das Objekt nach der Sanierung

Die Finanzierung der Sanierung erfolgte zu 100 Prozent aus Instandhaltungsrücklagen. Dadurch konnte ohne die Einbringung neuen Kapitals die Attraktivität der Immobilie gesteigert und somit auch der erfolgreiche Fortbestand der Fondsgesellschaft gesichert werden.

In den letzten Jahren hatte die anhaltend hohe Wohnungsnachfrage in der Stadt bei gleichzeitig verhaltener Neubautätigkeit zu einem Abbau der Leerstandsquote auf knapp 7 Prozent geführt. Aufgrund der Verknappung des Wohnungsangebots steigen die Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Eigenheime weiter.

Der diesjährige Marktbericht hat das Schwerpunktthema „Stadt-Umland-Beziehung“. Er zeigt, dass die Tendenz von der Stadt ins Umland zu ziehen, in Berlin nur sehr gering ist. Berlin muss deshalb stetig daran arbeiten, den bestehenden Leerstand marktfähiger Wohnungen rasch zu verringern und die Neubautätigkeit noch weiter voranzutreiben. Denn es wird auch für die Zukunft eine steigende Nachfrage erwartet. Noch bleibt das Angebot an Wohnraum aber hinter der Nachfrage zurück.

Der Berliner Wohnungsmarkt ist also weiterhin im Aufwärtstrend. Die steigende Erwerbstätigkeit, steigende Einkommen und sehr günstige Finanzierungsmöglichkeiten bieten das perfekte Umfeld für eine fortlaufende positive Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Berlin.

Die hohe Attraktivität der Hauptstadt spiegelt sich auch in dem anhaltend positiven Trend bei der Einwohnerentwicklung wider. Ende des Jahres 2010 wohnten 3,46 Millionen Menschen in Berlin. Das sind 18.000 Menschen bzw. 0,5 Prozent mehr als Ende 2009. In den letzten 10 Jahren ist die Einwohnerzahl Berlins sogar um 72.300 Menschen bzw. 2,1 Prozent gestiegen. Zudem stieg die Zahl der Haushalte in den letzten 10 Jahren um 6,9 Prozent. Mittlerweile gibt es in Berlin 1,99 Millionen Haushalte. Das entspricht einer Wachstumsrate von knapp einem Prozent pro Jahr bzw. einem durchschnittlichen Zuwachs von jährlich 14.200 Haushalten.

Laut Wohnungsmarktbericht sind die Angebotsmieten für neue Mietverträge sowie die geforderten Kaufpreise für Wohnimmobilien auch im Jahr 2011 wieder gestiegen. Für Ein- bzw. Zweifamilienhäuser in Berlin betrug der durchschnittliche Angebotspreis von 2010 bis einschließlich 3. Quartal 2011 239.800 Euro. Für eine Eigentumswohnung in Berlin muss man im Durchschnitt 1.840 Euro pro Quadratmeter zahlen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete bei Neuvermietungen in der Hauptstadt lag bei 6,49 Euro pro Quadratmeter, bei neugebauten Wohnungen sogar höher. Die ortsübliche Vergleichsmiete des Mietspiegels ist ebenfalls gestiegen, von 4,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2000 auf 5,21 Euro pro Quadratmeter nettokalt im Mietspiegel 2011.

Der vollständige IBB-Wohnungsmarktbericht steht unter www.ibb.de

Laut WohnmarktReport lag die durchschnittliche monatliche Kaltmiete in Berlin bei 6,59 Euro pro Quadratmeter. Im Vorjahr betrug diese noch 6,11 Euro. Dies entspricht einer Mietsteigerung von 7,8 Prozent. Die Kaufpreise stiegen sogar um 8,3 Prozent. Dieser Trend betrifft alle Stadtteile Berlins, aber nicht alle Preisklassen.

Mit 9,9 Prozent verteuerten sich die hochwertigen Wohnungen besonders stark. Die durchschnittliche Kaltmiete lag hier bei 12,04 Euro pro Quadratmeter im Monat. Am geringsten war der Preisanstieg bei den günstigen Wohnungen mit 4,6 Prozent auf 4,50 Euro. Man kann also auch weiterhin günstig in Berlin wohnen. Jedoch in den Stadtteillagen innerhalb des S-Bahn-Rings werden günstige Wohnungen knapp.

Dies sieht man am besten, wenn man die Mietentwicklung in den einzelnen Stadtbezirken vergleicht. In den äußeren Bezirken stiegen die Mieten nur wenig. In Marzahn-Hellersdorf lag der Anstieg nur bei 2,1 Prozent, in Treptow-Köpenick bei 4,7 Prozent, in Spandau bei 4,9 Prozent und in Lichtenberg bei 5,0 Prozent. Die Bezirke Mitte (13,1 Prozent), Friedrichshain-Kreuzberg (11,1 Prozent) und Tempelhof-Schöneberg (10,1 Prozent) konnten sogar zweistellige Zuwachsraten vorweisen.

Auch die Preise für Eigentumswohnungen sind im Jahr 2011 stärker gestiegen als im Vorjahr. Der Durchschnitts-Angebotspreis legte um 8,3 Prozent zu. Im Jahr 2010 lag der Anstieg noch bei 7,9 Prozent. Damit liegt der Quadratmeterpreis nun bei 1.883 Euro im Vergleich zu 1.739 Euro im Jahr 2010.

Der Anstieg der Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser war im Jahr 2011 ähnlich stark wie im Vorjahr. Die Preise stiegen um 3,5 Prozent auf durchschnittlich 1.149 Euro pro Quadratmeter.

Neuer Spitzenreiter unter den Berliner Bezirken bei den Mietpreisen ist Friedrichshain-Kreuzberg. Mit 8,02 Euro pro Quadratmeter liegt der Bezirk knapp vor Charlottenburg-Wilmersdorf mit 8,00 Euro durchschnittlicher Angebotsmiete. Im unteren Marktsegment der günstigsten Mietpreise liegt Charlottenburg-Wilmersdorf mit 5,65 Euro aber vor Friedrichshain-Kreuzberg mit 5,49 Euro.

Im Bezirk Mitte waren im Jahr 2011 absolut gesehen die höchsten Mieten zu zahlen. Zudem gibt es hier die größten Preisunterschiede zwischen den teuersten und den günstigsten Wohnungen. Die Angebotsmieten im oberen Marktsegment erreichen in der historischen Mitte und am Potsdamer Platz mit 17 bis 18 Euro pro Quadratmeter die höchsten Werte der Stadt. Wohingegen sich im nordwestlichen Teil des Bezirks (Moabit und Wedding) die Wohnungen des untersten Preissegments mit einem Durchschnitt von 4,84 Euro ballen.

Wegen der Attraktivität der zentraleren Lagen in den Bezirken Pankow und Tempelhof-Schöneberg überstiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten dort den Berliner Mittelwert von 4,50 Euro. Neukölln nähert sich dem Mittelwert auch immer mehr. In dem früher verrufenen Bezirk ist ein Segment hochwertiger Wohnungen entstanden, die zu einem Mittelwert von 9,08 Euro angeboten werden.

Eine unterdurchschnittliche Angebots-Miete von rund 6 Euro pro Quadratmeter haben die Bezirke Lichtenberg, Reinickendorf und Treptow-Köpenick. Schlusslichter sind die Bezirke Marzahn-Hellersdorf und Spandau. Wohnungen der unteren Preisklasse sind in Marzahn-Hellersdorf schon für monatlich durchschnittlich 3,63 Euro pro Quadratmeter zu haben.

Laut WohnkostenAtlas hat sich die Wohnkostenbelastung kaum geändert. Im Jahr 2011 lag die durchschnittliche Wohnkostenquote in Berlin bei 24,2 Prozent. Das bedeutet, dass der Berliner Mieter durchschnittlich 24,2 Prozent seines Haushaltseinkommens für die Warmmiete ausgeben musste. Im Jahr 2009 lag dieser Anteil bei 25,4 Prozent und im Jahr 2010 bei 24,4 Prozent. Die Wohnkostenbelastung ist in Berlin also leicht zurückgegangen.

Die Bewohner von Friedrichshain-Kreuzberg mussten mit 29,3 Prozent am meisten für die Miete aufwenden. Danach folgen die Bezirke Pankow mit 26,9 Prozent, Charlottenburg-Wilmersdorf mit 26,2 Prozent und Mitte mit 25,6 Prozent. Den geringsten Anteil ihres Einkommens mussten die Mieter in Marzahn-Hellersdorf (19,2 Prozent), Reinickendorf (21,5 Prozent) und Spandau (22,3 Prozent) für ihre Warmmiete ausgeben.

Laut Studie werden in Berlin wieder mehr Wohnungen gebaut. Bis zum Ende des 3. Quartals 2011 wurden 5.631 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt. Das sind mehr als im gesamten Jahr 2010. Der Neubau der Wohnungen konzentriert sich aber auf die Märkte, in denen später Mieten von mindestens 9 Euro pro Quadratmeter realisierbar sind.

Den vollständigen WohnmarktReport sowie die Grafiken finden sie unter: www.gsw.de/wohnmarktreport.

Deutliche Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt
Laut dem Rat der Immobilienweisen gewinnt der Preisaufschwung auf dem Wohnungsmarkt zunehmend an Breite. In 71 Prozent der Städte stiegen vergangenes Jahr die Preise. Im Jahr 2010 war dies lediglich in 62 Prozent der Städte der Fall und 2009 gar nur in 36 Prozent aller Städte und Landkreise.

Seit Ende 2009 verzeichneten die Angebotspreise von Ein- und Zweifamilienhäusern eine Steigerung um 3,8 Prozent. Eigentumswohnungen wurden sogar im Durchschnitt um 6,4 Prozent teurer. Die Preise für höherwertige Eigentumswohnungen stiegen im Jahr 2011 in Frankfurt um 4,9 Prozent, in Köln um 7,5 Prozent, in Berlin um 9,5 Prozent, in Hamburg um 11,2 Prozent und in München um 12,6 Prozent.

Der Kaufpreisanstieg folgte damit dem Mietwachstum der vergangenen Jahre. Die Mietpreise stiegen in den westdeutschen Städten von 2009 auf 2010 um 4,1 Prozent und im Jahr 2011 um weitere 1,4 Prozent. Hintergrund ist der Anstieg der Haushaltszahlen und damit der Wohnungsnachfrage. In Westdeutschland sind die Haushaltszahlen seit dem Jahr 2005 um 3 Prozent (940.000 Haushalte) und in Ostdeutschland um 2,2 Prozent (200.000 Haushalte) gestiegen. Diesem deutlichen Nachfrageanstieg steht aber seit einiger Zeit kein entsprechendes Wohnungsangebot gegenüber. Denn es kommen seit 2005 jedes Jahr mehr neue Haushalte hinzu als neue Wohnungen fertiggestellt werden.

Die Immobilien-Spezialisten rechnen auch im Jahr 2012 mit steigenden Preisen, da die Nachfrage stabil wächst und das verfügbare Angebot an Wohnungen seit zwei Jahren sinkt. Die Anzahl der Baugenehmigungen für Wohnungen ist im Vorjahr zwar um geschätzte 20 Prozent gestiegen, dies reiche aber noch nicht. Der Rat der Immobilienweisen rechnet mit weiteren Preiserhöhungen zwischen 3 und 4 Prozent.

Ausreißer nach oben ist neben Hamburg und München auch Berlin. Hier rechnet der Rat der Immobilienweisen mit 6 und 8 Prozent höheren Preisen bei Eigentumswohnungen. Die Angebotsmieten sind in Berlin seit 2004 um 35 Prozent und die Kaufpreise um 23 Prozent gestiegen.