Mietspiegel in Berlin wirklich aussagekräftig?

Vor kurzem erschien der aktuelle Berliner Mietspiegel. Gleichzeitig haben aber auch der IVD Immobilienverband Berlin-Brandenburg und das Makler-Unternehmen Engel&Völkers Zahlen vorgelegt. Das Verwirrende daran ist, die Zahlen weichen teilweise erheblich voneinander ab. Der Mietspiegel weist eine monatliche Durchschnittsmiete für Berlin von 4,83 Euro (netto kalt) pro Quadratmeter aus. Der “Immobilienpreisspiegel” des IVD kommt auf 5,80 Euro und der “Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser” von Engel&Völkers sogar auf 6,50 Euro.

Wodurch kommen die unterschiedlichen Zahlen zustande?

Der große Unterschied kommt durch die zugrunde liegenden Daten zustande.

Grundlage des Mietspiegel sind Bestandsmieten. Dazu werden die Mieten von 1,2 Millionen Mietwohnungen (in Häusern mit mehr als drei Wohnungen), Genossenschaftswohnungen und vermieteten Eigentumswohnungen erfasst. Nicht berücksichtigt wird der soziale Wohnungsbau. Zusätzlich werden noch 13.000 Interviews mit Mietern und Vermietern geführt.

Der Immobilienpreisspiegel des IVD erfasst hingegen Neuabschlussmieten, die in der Regel höher liegen als Bestandsmieten. 500 Verträge und 500 Interviews mit Hausverwaltungen liegen der Auswertung zugrunde. 10 Prozent der teuersten Wohnungen werden aus der Studie gestrichen, um Verfälschungen der Zahlen durch Luxuswohnungen zu vermeiden.

Der Marktreport von Engel&Völkers beruht wiederum auf den Verkaufszahlen der Jahre 2006 bis 2009 von 1.000 Berliner Mietshäusern mit insgesamt 24.000 Wohnungen und maximalem Gewerbeanteil von 20 Prozent. Sogenannte “Luxuswohnungen” werden mit erfasst.

Für Wohnungssuchende bedeutet dies, dass Sie sich bei der Suche nach den eigenen vier Wänden nicht auf die Zahlen des Mietspiegels verlassen können. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Makler eine höhere Miete verlangt, ist hoch.

Wie sieht es in den Bezirken aus?

Wenn man sich die einzelnen Bezirke genauer anschaut, ist der Trend zu Wohnungen in der Innenstadt eindeutig an den Mietpreisen zu erkennen. Die teuersten Wohnungen finden sich in Charlottenburg-Wilmersdorf mit einer Durchschnittsmiete von 6,75 Euro bis 8,60 Euro pro qm. Danach folgen Steglitz-Zehlendorf (6,50 – 8,00 Euro/qm) und Mitte (6,25 – 8,00 Euro/qm). In Neukölln (4,75 – 5,50 Euro/qm), Lichtenberg (4,90 – 5,75 Euro/qm) und Spandau (5,40 – 6,50 Euro/qm) hingegen wohnt man am günstigsten in Berlin. Der Unterschied des Mietniveaus zwischen einfachen Lagen und Toplagen in den einzelnen Bezirken macht teilweise bis zu 18 Prozent aus.

Besonders hoch waren die Mietsteigerungen in den letzten Jahren in begehrten Lagen. Zum Beispiel in den Seitenstraßen des Kurfürstendamms liegt die Miete zur Zeit bei 9,20 Euro/qm. Das gleiche trifft für einige Kieze in Friedrichshain-Kreuzberg oder gute Lagen in Schöneberg wie den Winterfeldtplatz zu.