Stellungnahme der Gestrim Deutsche Fonds Management GmbH zu der Entscheidung des OLG München vom 5.8.2008, Az. 5 U 5228/07

Berlin, den 26.08.2008

Der nachfolgende Artikel stellt keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes dar. Sollte in einer konkreten Angelegenheit Beratungsbedarf bestehen, empfehlen wir die Konsultation eines Rechtsanwaltes.

Am 5.8.2008 hat das OLG München ein doch recht überraschendes Urteil zur Haftung von Gesellschaftern verkündet, welches der Kollege Ricken für drei Anleger gegen die Hypo Real Estate Bank AG erstritten hat. Diese Entscheidung wird im Gesellschafterkreis wie auch unter den Anwälten heftigst diskutiert.
 
Der Sachverhalt

Die Anleger hatten im Jahre 1999 jeweils eine Beteiligung an der Mega Immobilienfonds 17 GbR gezeichnet. Mit Unterschrift unter dem jeweiligen Zeichnungsschein erteilten die Anleger der ehemaligen Mitarbeiterin der Dr. Görlich GmbH, Frau Quade, Auftrag und Vollmacht, in ihrem Namen diverse Erklärungen abzugeben, wie zum Beispiel den Gesellschaftstreuhandvertrag nach den Allgemeinen Vertragsbedingungen mit der Dr. Görlich Grundbesitz Beteiligungs GmbH abzuschließen bzw. zu genehmigen bzw. anzuerkennen.

Ein unmittelbarer Beitritt zu der Fondsgesellschaft war nicht beabsichtigt.

In der Folge wurde eine notarielle Urkunde gefertigt, in der unter anderem der Treuhänder und Gründungsgesellschafter für die in der Anlage genannten Anleger die persönliche Haftung übernahm und der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen unterwarf.

Die Haftungsübernahme betraf Darlehensverbindlichkeiten der Fondsgesellschaft gegenüber der beklagten Hypo Real Estate Bank AG bzw. deren Rechtsvorgängerin.

Kurze Zeit später schloss die Fondsgesellschaft mit der Beklagten Darlehensverträge, die die Vereinbarung einer quotalen Haftung der drei Gründungsgesellschafter und der Treuhänderin enthielten.

Ãœber das Vermögen der Treuhänderin, der Dr. Görlich Grundbesitz Beteiligungs GmbH, wurde bekanntermaßen am 01.07.2006 das Insolvenzverfahren eröffnet.
 
Die Entscheidung

Das OLG München verneint die persönliche Haftung der Kläger gegenüber der Beklagten aus den vorgenannt geschlossenen Darlehensverträgen. Die Entscheidung basiert auf folgenden Ãœberlegungen:
 
1. Nach Auffassung der Richter ist eine unmittelbare persönliche Haftung der Anleger aus den Darlehensverträgen nicht gegeben, da diese nur zwischen den damaligen Gesellschaftern der Fondsgesellschaft und der Bank geschlossen wurden. Eine Einbeziehung der nur mittelbar beigetretenen Kläger erfolgte nach dem klaren und eindeutigen Vertragstext der Darlehensverträge nicht. Dies, das führt das Gericht im Weiteren expliziert aus, unterscheide den zu unterscheidenden Sachverhalt von den dem Senat im Ãœbrigen bekannten Objektfinanzierungen für andere Fondsgesellschaften, bei denen die einzelnen mittelbar bzw. unmittelbar beigetretenen Gesellschafter durch Beifügen von Listen in das Vertragswerk einbezogen waren.
 
Hinweis des Geschäftsbesorgers

Nach unserer Meinung handelt es sich daher um eine Einzelfallentscheidung, deren Präjudizwirkung doch recht eingeschränkt ist, zum einen nämlich auf die Fälle der indirekten Beteiligung über einen Gesellschaftstreuhänder und zum anderen auf die Fälle, in denen in den Darlehensverträgen kein Einbezug der bereits eingetretenen bzw. später beitretenden Gesellschafter erfolgt ist.

Bei den getroffenen Gesellschaftern, die sich in der Verwaltung der Gestrim DFMG befinden, werden derzeit sämtliche Darlehensverträge auf ihre Vergleichbarkeit mit den Darlehensverträgen des Immobilienfonds Mega 17 GbR, die uns in Kopie vorliegen, hin überprüft. Nach Abschluss der Prüfung wird jedem Fonds eine eigene Stellungnahme zur Verfügung gestellt.
 
2. Eine wirksame persönliche Haftungsübernahme durch die Kläger außerhalb der Darlehensvertragsurkunden ist ebenfalls nicht gegeben, da die in der Notarurkunde namens und im Auftrag der Anleger abgegebenen Haftungsübernahmen mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung unwirksam sind, weil die Anleger bei Abgabe der Erklärung nicht wirksam vertreten waren.

Das Gericht befindet sich dabei in Einklang mit der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der außerhalb des Gesellschaftsvertrages erteilte weitreichende Vollmachten, wie zum Beispiel die Gesellschafter bei der Abgabe vollstreckbarer Schuldanerkenntnisse zu vertreten, wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz für nichtig erklärt.
 
3. Auch eine Haftung der Anleger aufgrund ihrer Gesellschafterstellung in analoger Anwendung der §§ 128, 130 HGB kommt nicht in Betracht, da diese eben nicht direkt Gesellschafter geworden sind, sondern lediglich als Treugeber aufgrund des Gesellschaftstreuhandvertrages mittelbar über die Treuhänderin beteiligt wurden.
 
4. Das Gericht vertritt im Weiteren die Auffassung, dass die Anleger auch in Folge der Insolvenz der Gesellschaftstreuhänderin nicht direkt Gesellschafter des Immobilienfonds geworden sind, da es den Gesellschaftstreuhandvertrag insgesamt wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz für nichtig erachtet.

In diesem Zusammenhang nimmt das OLG Bezug auf eine erst vor kurzem ergangene Entscheidung des Bundesgerichtshofes und bejaht dessen Vergleichbarkeit (Urteil des BGH vom 17.06.2008, XI ZR 112/07). Mit der Gesamtnichtigkeit des Gesellschafts-treuhandverhältnisses kippt das OLG auch eine mögliche Haftung der Anleger gegenüber dem Treuhänder, der nach dem Gesellschaftstreuhandvertrag einen Freistellungsanspruch gegenüber den Gesellschaftern hätte.
 
5. Zu guter Letzt nimmt die Kammer nochmals Bezug auf die geschlossenen Darlehensverträge, in denen unter Ziffer 7.4 die quotale Haftung der Darlehensnehmer vereinbart wurde, was weder der bis 1999 vertretenen Doppelverpflichtungstheorie, noch der sich anschließenden Akzessorietätstheorie entsprach. Mit der insoweit abweichenden Regelungen sei individuell eine andere abschließende Haftungsregelung für die Gesellschafter der Fondsgesellschafter vereinbart worden, in die die mittelbar beteiligten Anleger eben nicht einbezogen worden sind.
 
Folgen dieser Entscheidung aus Sicht des Geschäftsbesorgers

1. Wie eingangs erwähnt, hat dieses Urteil, wenn, nur Folgen für Fonds, bei denen die Anleger über einen Gesellschaftstreuhänder mittelbar beteiligt sind.
 
2. Es ist zu prüfen, ob die Darlehensverträge dieser Fonds mit denen, die dem OLG zur Entscheidung vorlagen, vergleichbar sind, dies gilt insbesondere für die Frage, ob die Gesellschafter mit in die Darlehensverträge einbezogen wurden oder nicht.
 
3. Sollte man dies bejahen können, so hätte diese Entscheidung tatsächlich eine gewisse Präjudizwirkung, auch wenn nicht auszuschließen ist, dass andere Gerichte dies anders sehen mögen und in Folge dessen dies dem BGH zur Entscheidung vorgelegt werden muss.
 
4. Bei alle dem muss man sich bewusst sein, dass dies die Ebene der Gesellschafter betrifft und nicht die der Fonds, die – und das dürfte mittlerweile zweifelsfrei feststehen – wirksame Darlehensnehmer geworden sind. Aus Sicht der Gesellschafter geht es also nur um die Frage, ob man sich künftig noch an Sanierungen beteiligen und eventuell notwendige Nachschüsse leisten soll.
 
Wenn es sich um wirtschaftlich sinnvolle Sanierungen handelt, wird man dies aus unserer Sicht auch weiterhin bejahen müssen, wenn auch ein besonderes Augenmerk auf das Verhältnis von Verschuldungsgrad und aktuellem Verkehrswert der Immobilie gerichtet werden muss.
 
Dies ist auch vor dem Hintergrund zu sehen, dass die Entscheidung des OLG München noch nicht rechtskräftig ist und alles andere als die Einlegung einer Nichtzulassungs-beschwerde seitens der Bank ungewöhnlich wäre.
 
Zudem lässt die Entscheidung viele Fragen offen:
Wenn denn die Anleger eben nicht Gesellschafter der Immobilienfonds geworden sind, auch nicht über die Lehre der faktischen Gesellschaft, dann stellt sich die Frage, wie konnten ihnen in den letzten Jahren Steuervorteile erwachsen, die ja bekanntlich einer der Hauptgründe für die Investition waren. Haben die Finanzämter die Möglichkeit, diese zurückzufordern?
Inwieweit diese Entscheidung die Verhandlungen mit den Banken beeinflusst, wird sich noch zeigen. Dort, wo es die Darlehensverträge hergeben, wird man wohl gute Argumente in die Hand bekommen haben, pauschalisieren lässt sich das Ganze jedoch gewiss nicht.
 
Dies bitten wir, bei Ihren Ãœberlegungen zu berücksichtigen.
 
Sven-Christian Frank