Verkauf bringt viele Vorteile: Garant Controlling Immobilienfonds 18 GbR
Die Gestrim hat die Immobilie der Garant Controlling Immobilienfonds 18 GbR an einen internationalen Investor veräußert. Damit setzte sie den Beschluss der Gesellschafter um, durch den Verkauf der Immobilie und die anschließende Liquidation der Gesellschaft die finanziellen und haftungsrechtlichen Probleme zu lösen. Der Kaufpreis fiel dabei wesentlich höher aus als erwartet. Darüber hinaus besteht durch Lastenfreistellungsvereinbarungen keinerlei persönliche Haftung der Gesellschafter gegenüber den Banken mehr. Die von der Gesellschaft aufgenommenen Darlehen wurden vollständig abgelöst und die Gestrim hat in ihren Verhandlungen mit den Banken erreicht, dass auf eine Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens verzichtet wurde.
Zum Hintergrund: Vor rund einem Jahr bestanden für die Gesellschafter des Immobilienfonds Zahlungsrückstände für die Darlehen. Die sechs zweigeschossigen Wohnhäuser mit 66 Wohnungen bei Potsdam hatten zudem einen sehr hohen Instandsetzungsbedarf. Die Gesellschafter mussten in einer Versammlung vier verschiedene Handlungsoptionen gegeneinander abwägen:
1. „Nichts Tun“: Mit dieser Alternative wäre der Fonds hohe Risiken eingegangen. Die Leistungsrückstände bei den Banken hätten sich weiter summiert, ab 2010 mit immer höheren Beträgen. Die Banken hätten die Darlehen dann fristlos kündigen und fällig stellen können. Da eine Verwertungsreihenfolge bislang nicht rechtlich geklärt wurde, hätten die Banken mit hoher Wahrscheinlichkeit die gesamte Restschuld von den Gesellschaftern angefordert und danach erst die Immobilie verwertet.
2. „Laufender Ausgleich der Unterdeckung“: Bei dieser Variante wäre die Belastung für die Gesellschafter zunächst jährlich geringer ausgefallen. Bis zum Jahr 2017 allerdings hätte sich die Unterdeckung auf mehr als 60 Prozent der persönlichen Einlage summiert – zudem mit dem Risiko, dass weitere Gesellschafter ausfallen.
3. „Wirtschaftliche Sanierung“: Für eine Sanierung hätten die Gesellschafter rund 70 Prozent des Gesamtkapitals aufbringen müssen. Da sich erfahrungsgemäß nicht alle Gesellschafter finanziell beteiligen können oder wollen, ist in dem Beitrag ein bewertetes Ausfallrisiko mit rund 20 Prozent enthalten. Möglicherweise hätten die Gesellschafter in Zukunft durch die Sanierung das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie ausschöpfen können. Der Sanierungsbeitrag war aber relativ hoch und bei dem Fonds wäre die finanzielle Belastung für die vielen Mehrfachgesellschafter zu hoch gewesen.
4. „Verkauf der Immobilie“: So entschied sich die Mehrheit der Fondsgesellschafter für den Verkauf der Immobilie mit anschließender Liquidation der Gesellschaft. Damit folgten sie der Handlungsempfehlung der Gestrim. Fondsmanager Georg Sommer hatte alle Optionen für die Gesellschafter umfassend geprüft und dann auf der Gesellschafterversammlung ausgiebig erläutert. Zu diesem Zeitpunkt lagen bereits einige Kaufangebote vor.
Die zweitgrößte Bank Spaniens, die nach einer technischen Due Diligence sowie der Prüfung der Bau- und Grundbuchunterlagen, der Mietverträge, Betriebskosten-abrechnungen und Instandhaltungsmaßnahmen der letzten fünf Jahre das beste Angebot abgegeben hatte, erhielt den Zuschlag. Unter Berücksichtigung des Instandhaltungsbedarfs und der Verwertung einer Lebensversicherung der Gesellschaft blieb nach dem erzielten Kaufpreis eine Verkaufsunterdeckung in Höhe von 52 Prozent des Eigenkapitals für die Gesellschafter übrig. Diese Summe, in der auch ein Ausfallrisiko von 20 Prozent enthalten ist, wurde in Form eines Nachschusses geleistet. Einige Gesellschafter haben sich nicht beteiligt und werden nun im Rahmen der Liquidation um Ausgleich des Liquidationsbetrages herangezogen. Die Gestrim geht davon aus, dass die tatsächliche Belastung der Gesellschaft nach der Liquidation bei 40 Prozent des Eigenkapitals liegen wird.