Zukunft gesichert, Sanierung umgesetzt: Immobilienfonds Wohnen in Gransee GbR
Mit der Sanierung haben die Beteiligten ein Novum geschaffen. Alle drei Seiten, das sind die Gesellschafter, die Berlin-Hannoversche Hypothekenbank (Berlin Hyp AG) und die Investitionsbank des Landes Brandenburg (ILB), haben gemeinsam ein Sanierungskonzept umgesetzt und somit die erste dreiseitige Sanierung eines Immobilienfonds in Brandenburg möglich gemacht, der durch das insolvente Emissionshaus Dr. Görlich initiiert wurde. Dieser Erfolg gelang mit Unterstützung des Sanierungsberaters HOPPE FinanzPlanung und der Gestrim DFMG.
Die Vorteile für die Gesellschafter, die ihrerseits einen beträchtlichen Nachschuss geleistet haben, sind beachtlich: Durch die Sanierung reduzierte sich ihr persönliches Haftungsrisiko von 185 Prozent der Zeichnungssumme auf 65 Prozent aktuell, also nach Umsetzung der Sanierung, und auf 47 Prozent nach Auslaufen der Förderung im Jahr 2011. Darüber hinaus werden die Gesellschafter durch das auf zehn Jahre konzipierte Sanierungskonzept nach dem Ende der Förderung voraussichtlich sowohl sämtliche Kosten der Fondsgesellschaft als auch die Kapitaldienste aus den Einnahmen finanzieren können.
Fakten zum Hintergrund:
Der Immobilienfonds Wohnen in Gransee GbR, der aus fünf Wohn- und Geschäftshäusern mit 45 Wohnungen, drei Gewerbeeinheiten und einer Tiefgarage aus dem Baujahr 1996 besteht, liegt rund 70 Kilometer von Berlin entfernt. Die Förderung im Land Brandenburg unterscheidet sich von der in Berlin. Objektfinanzierungen werden 15 Jahre lang durch laufende Aufwendungshilfen und Aufwendungsdarlehen gefördert. Zudem gewährt das Land ein zinsgünstiges Baudarlehen, das während der Förderungsdauer sogar zinsfrei ist.
In eine wirtschaftliche Schieflage geriet der Fonds durch die Unterdeckung zwischen der prospektierten und der am Markt erzielbaren Mieten sowohl für die Wohnungen als auch für die Gewerbeeinheiten. So gab es 2007 bei den Wohnungen eine Unterdeckung von 41 Prozent und bei den Gewerbeeinheiten von 62 Prozent. Hätten die Banken die Darlehen bei Nichtzahlung fällig gestellt, wäre nicht nur deren Rückzahlung, sondern auch die Rückforderung der Aufwendungszuschüsse bei gleichzeitigem Stopp der Fördergelder auf die Gesellschafter zugekommen. Im Falle eines Verkaufs des Objekts mit anschließender Liquidation wäre es zu einer hohen persönlichen Belastung der Gesellschafter gekommen. Dazu ist die Differenz zwischen dem Ertrags- und dem Substanzwert zu hoch. Nach einer durch die Gestrim veranlassten Markterhebung gibt es nahezu keine Nachfrage in peripheren Lagen Brandenburgs. Vor diesem Hintergrund entschieden sich die Gesellschafter im Juli einstimmig für eine Sanierung des Fonds.
Nachhaltiges wirtschaftliches Sanierungskonzept verhandelt:
Die Berlin Hyp AG (Erstranggläubigerin) und die ILB einigten sich mit der Gestrim auf gemeinsames Ziel – eine wirtschaftliche Sanierung, die für alle Beteiligten die beste Alternative darstellt. Dabei leistete die Berlin Hyp AG einen Kapitalverzicht von 100.000 Euro. Dadurch haften die Gesellschafter nur noch mit einem festgelegten Sockelbetrag. „Trittbrettfahrer“, das sind Gesellschafter, die sich nicht an der Sanierung beteiligen, sind von ihrer ursprünglichen Haftung in Höhe von 185 Prozent nicht befreit. Die Bank erklärte sich bereit, deren Darlehensanteile direkt gerichtlich einzufordern und damit einen konstruktiven Beitrag zu leisten.
Die ILB beteiligte sich ebenfalls in hohem Maße: Die Aufwendungshilfen werden bis zum Ende der Förderdauer weiter gezahlt. Wegen einer Teilablösung des Baudarlehens verzichtet die ILB auf die Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens. Der Rest dieses Baudarlehens wird mit einem weit unter dem Marktzins liegenden Zinssatz bedient. Mit beiden Banken wurde eine Rücklage für einen sukzessiven Umbau der Gewerbeeinheiten vereinbart. Die Fondsgesellschafter, die ihren Sanierungsbeitrag in Form eines Nachschusses erbracht haben, haben durch die Sanierung nicht nur ein überproportional reduziertes Haftungsrisiko. Sie haben vor allem auch eine nachvollziehbare Planungssicherheit für eine Immobilie, die künftig und nach Ablauf der Förderung Kosten, Zinsen und Tilgung selber tragen kann.
Umsetzung in Rekordzeit
Im Januar nahm die Gestrim gemeinsam mit den Experten der HOPPE FinanzPlanung die Verhandlungen mit der Berlin Hyp AG und der ILB auf. Bereits ein halbes Jahr später wurde das erarbeitete Sanierungskonzept auf der Gesellschafterversammlung verabschiedet. Im September wurde die Sanierungsvereinbarung unterzeichnet und sofort umgesetzt. Die Gesellschafternachschüsse wurden gezahlt, vereinbarte Sondertilgungen sind bereits erfolgt. Damit ist die Sanierung faktisch umgesetzt. Die konsequente Koordination und Umsetzung wurde durch die Gestrim gemeinsam mit den Gesellschaftern geleistet. Unter anderem ist die Gesellschaft durch das Tempo dem Risiko von Zinsschwankungen für das Restdarlehen aus dem Weg gegangen.
„Objektiv war es kaufmännisch besser, das Objekt zu sanieren und weiter zu betreiben als nach einem Verkauf eine hohe Unterdeckung ausgleichen zu müssen. Heutzutage ist eine kaufmännische Betrachtung immer wichtiger für geschädigte Anleger. Viele Gesellschafter haben, um Steuern zu sparen, in wirtschaftlich für sie erfolgreichen Jahren Fondsanteile gezeichnet. Dabei beschäftigten sie sich nicht mit ihrem persönlichen Haftungsrisiko. Heute stehen viele Zeichner von Fondsanteilen vor der Situation, dass sie mit einem begrenzten Budget versuchen müssen, die wirtschaftlichen Resultate ihrer gesamten Lebensarbeit zu schützen oder wenigstens teilweise zu retten – schon um Vorsorge für ihre Kinder zu treffen. Die betroffenen Gesellschafter müssen also ihrerseits oft mehrfach Beteiligungen an schlechten Immobilieninvestitionen ’managen’. Viele Anleger sind dankbar, wenn wir ihnen dabei Hilfeleistung bieten können. Außerdem lässt sich der Vorteil einer wie auch immer gearteten Aktivität immer ganz konkret nachrechnen,“ lautet das Fazit von Georg Sommer, der als Fondsmanager der Gestrim die Sanierung initiiert und gemeinsam mit dem Sanierungsberater organisiert und umgesetzt hat.